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國內物業管理法上“物業”之探析

瀏覽次數:2962 編輯:lawyer01 發布于:2012/6/27    

國內物業管理法上“物業”之探析

浙江銘生律師事務所唐先鋒

 

內容提要:作為國內物業管理法律規范基礎概念之一之“物業”盡管古已有之,但其與現代物管法上該詞之旨意不盡相同。由相關法律規范文件可推知“物業”乃指“房屋及配套的設施設備和相關場地”。但此推斷的單一的抽象界定有可能抹去不同物業之個性,進而忽視不同物業法律適用之差異,故有必要進一步從類型分析角度考察“物業”一詞。綜合考慮,宜將“物業”認定為處于一定建設用地范圍內并有特定四至界限、已建成并確定業主權益之建筑物本體(房屋)及其配套附屬設備、配套公共設施與相關場地。

關鍵詞:物業,物業管理,物業服務合同

 

概念系人類一定歷史階段理論思維發展水平之指示器,亦為人們對某一問題認識成熟程度之標志,若概念內容模糊不清,將難以引起共識,進而無法在同一平臺上對話與爭鳴。“物業”當屬國內物業管理法律規范基礎概念之一,有必要厘清其概念。對“物業”概念之界定在實務中關乎何類標的物能適用有關物業管理方面的法律規范,如上海市房屋土地資源管理局曾就“繳納地租自建自管的老式私房”是否適用于《上海市居住物業管理條例》問題做出專門批復。[1]

一、國內物業管理法上“物業”一詞之來源

就國內物業管理法上“物業”一詞之來源曾有兩種不同觀點。一為“外來詞”說,認為其由英文estateproperty引譯,為“財產、資產、擁有物、房地產”等,是一廣義范疇;[2]一為“方言詞”說,認為其系港澳方言對“房地產”之稱呼,意為單元性房地產,[3]后逐漸普及,一般指某項具體的房產、財產或房地產。[4]從詞源考察,該詞在中國古代法制上源遠流長,唐代敕文中即已出現,[5]至宋代對其已有專門規制,[6]并予以詳細明確界定。宋代立法稱動產為物或財物,稱不動產為業或產業;稱動產所有權為物主權,稱不動產所有權為業主權。[7]但中國古代法之“物業”實為兩不同術語之合成,“物”與“業”各有所指,系古人對財產之一般界分,與現代物業管理法上“物業”一詞之旨意不盡相同。

二、國內物業管理相關規范對“物業”一詞定義之解析

現代物業管理法上“物業”概念在國內現已為人們接受,國內各地早期有關物業管理服務的相關規范文件,對此概念內涵與外延之理解基本趨于一致,即物業泛指各類房屋、附屬設施及相關場地,但對其概念的具體表述仍存細微差別,這些早期規范多被修訂或廢止,[8]修訂后或重新制訂的相關規范均可能慮及通過立法文件明確界定“物業”概念之難度或弊端,而選擇放棄界定。國內《物權法》在與物業管理密切相關的第六章“業主的建筑物區分所有權”中并未使用“物業”一詞,而是以“建筑物”、“建筑物及其附屬設施”予以表述。[9]國務院2007年修正的《物業管理條例》(以下簡稱“國務院物管條例”)并未直接對“物業”下一明確定義,但該條例第2條規定其所稱物業管理系業主通過選聘物業服務企業,由業主與物業服務企業依物業服務合同約定,對“房屋及配套的設施設備和相關場地”進行維修、養護、管理,維護物管區域內的環境衛生和相關秩序的活動,由此可推知其所謂“物業”乃指“房屋及配套的設施設備和相關場地”。實務中,對該條例所指“房屋”應做廣義理解,《城市房地產管理法》即將“房屋”界定為“土地上的房屋等建筑物及構筑物”,[10]即指能遮風避雨并供人們居住、工作娛樂、儲藏物品、紀念和進行其他活動之空間場所。

三、類型分析視角下的“物業”

概念作為人類對事物的認識方式或結果,是將一類事物的共同特征抽象出來,以定義加以概括描述,并給予一個統一的表達。生活中的“物業”紛繁復雜、形態多樣,從上述相關法律規范文件中推斷出的單一的抽象界定有可能抹去了不同物業之個性,進而忽視了不同物業在法律適用上的差異,因此,有必要從類型分析角度進一步考察“物業”一詞。

從物業權屬性質角度分析,其既有單一所有權(包括單獨所有與共有)的物業,亦有區分所有的物業,無論何種權屬狀態,實踐中均有實施物業管理之可能與必要,如某一醫院、某一企業、某一商場為提高物管效率,將其單獨所有物業交由專業物業服務企業管理,而區分所有的住宅小區物業、商業物業等多數情形下會實施不同模式的物業管理。

從物業用途分析,其既有住宅物業,亦有辦公物業、商場物業、工業物業及特種物業等,國內城市住宅商品化的飛速發展,引致城市居住模式變革為以區分所有的住宅小區為主,目前國內城市多數住宅小區物業,尤其是新建住宅小區物業多采專業物管模式,而其他物業亦在運用或嘗試使用專業物管。而國內有關物業管理的各類規范,一般以區分所有物業為制度設計背景,[11]有些地方規范則明確以“住宅”物業為規范對象,[12]還有個別地方進一步以“城市住宅”物業為規范對象,[13]而對非住宅物業,一般規定為參照執行[14]在國務院物管條例制定過程中,有意見認為居住物業與非居住物業差別甚大,業主對物業服務之要求亦不一樣,應分別立法,而該條例所設制度均系針對居住物業之物管活動,故該條例應更名為“居住物業條例”或在其中增加專門針對非居住物業之內容。后該意見未被采納,因制訂者認為雖住宅與非住宅物業在物業形態、業主組成、業主對服務之需求、物業企業提供服務之內容與方式等方面確實存在較大差異,但在法律制度方面,兩者并無明顯不同,無分別立法之必要,兩者之差別可通過物業服務合同來解決。但該條例在某些問題上對兩者亦作一定區分,某些規定僅適用于住宅物業,如在前期物業管理階段,該條例第24條僅規定住宅物業之建設單位需通過招標投標方式選擇物業服務企業,而對非住宅物業的建設單位并無此要求;又如該條例第54條僅規定住宅物業應建立專項維修資金制度,而對非住宅物業則未作此強制性規定。[15]

從物業地域范圍分析,既有城市物業,亦有鄉村物業。在國務院物管條例起草過程中,有意見認為物業管理在國內尚處起步階段,目前階段之物業管理基本限于城市之內,因此,應制定城市物業管理條例;而另一意見則認為,雖從全國來看,物業管理確實主要存在于城市,但在一些比較發達的鄉村,物業管理活動亦已存在,尤其是沿海一些經濟比較發達地區之城鄉差別已非常小,同時,鄉村亦存在對物業管理服務之需求,而且隨經濟發展與生活水平提高,該需求將逐漸擴大。若僅規范城市物業管理活動,則鄉村已存在及將要出現之物業管理活動將無法可依。這顯然不利于物業管理在國內之發展,亦不利于發揮物業管理制度之良好社會與經濟效益。后國務院物管條例采納了第二種意見,該條例確立的一些基本制度,既適用于城市物管活動,亦適用于鄉村物管活動。[16]

四、本文對“物業”定義之結論

綜上,盡管可推斷國內現行法(國務院物管條例)所謂之“物業”乃“房屋及其配套的設施設備和相關場地”,但此界定較為寬泛,仍需進一步限定,如該物業在空間上須處在一定建設用地范圍內并有特定四至界限,在物質形態上須已建成(建筑物本身已建設完工并經法定竣工驗收程序驗收合格),在法律權屬狀態上須能夠或已經確定業主權益,而其外延一般則由建筑物本體即房屋、配套附屬設備、配套公共設施與相關場地等部分組成,具有“單元和專有性”、“空間和環境性”、“不動產性”、“經營和服務性”、“保值增值性”、“長期使用性”等特征。[17]

因此,本文認為宜將“物業”認定為處于一定建設用地范圍內并有特定四至界限、已建成并確定業主權益之建筑物本體(房屋)及其配套附屬設備、配套公共設施與相關場地。

 



[1] 見《上海市房屋土地資源管理局關于〈上海市居住物業管理條例〉是否適用于繳納地租自建自管的老式私房的請示的批復》(滬房地資物[2002]388號),內容為:“楊浦區房地局:你局《關于〈上海市居住物業管理條例〉是否適用于繳納地租自建自管的老式私房的請示》收悉,經研究,現批復如下:根據《上海市居住物業管理條例》第二條本條例適用于本市行政區域內的居住物業管理的規定,繳納地租自建自管老式私房的管理,適用于《上海市居住物業管理條例》。”

[2] 建設部房地產業司編:《物業管理概論》(中國物業管理從業人員崗位培訓指定教材之一),中國物價出版社出版社1996版,第1頁。

[3] 馮明明主編:《物業管理運作全書》,中國城市出版社2000年版,第1頁。

[4] 雷仲篪主編:《房地產經營管理理論與實務》,紅旗出版社1993年版,第2頁。

[5] 《宋刑統》卷13《戶婚律·典賣指當論竟物業》轉引唐代敕文:“應典賣倚當物業,先問親房。親房不要,次問四鄰,四鄰不要,他人并得交易。”

[6] 《宋會要輯稿·食貨》卷六一中有“應有已經正典物業……”之規定。

[7] 《宋刑統·名例律》規定:“器物(動產)之屬,須移徙其地……地(不動產)即不離常處,理與財物有殊”。

[8] 如原《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》(現已被《深圳經濟特區物業管理條例》所廢止)第2條第2款:“本條例所稱物業,是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。《上海市居住物業管理條例》(已被《上海市住宅物業管理規定》廢止)第3條:“本條例中所稱居住物業(以下簡稱物業),是指住宅及相關的公共設施。”《重慶市物業管理條例(2002年)》(已被《重慶市物業管理條例(2009年)》廢止)第84條:“物業,指房屋及配套的設施設備和相關場地。”

[9] 《物權法》第六章中有5個條文7處提及“建筑物”(見其第70-71條、第76條、第80條),亦有5個條文7處提及“建筑物及其附屬設施”(見其第76條、第79-82條)。

[10] 見《中華人民共和國城市房地產管理法(2007修正)》第2條第2款:“本法所稱房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。

[11] 如國務院《物業管理條例(2007修訂)》81款規定“物業管理區域內全體業主組成業主大會”, 10則規定了“但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責”。可見,其是以業主區分所有為基礎,以業主單一所有為特例。

[12] 如國內現行有效的有關物業管理一般性規范的地方法規中,即有《上海市住宅物業管理規定(2010修訂)》、《寧波市住宅小區物業管理條例(2009修正)》、《蘇州市住宅區物業管理條例》、《包頭市住宅區物業管理條例》、《珠海市住宅小區物業管理條例》等明確以“住宅”物業為其規范對象

[13] 如《延邊朝鮮族自治州城市住宅區物業管理條例》、《蘭州市城市住宅小區物業管理辦法》等。

[14] 如《上海市住宅物業管理規定》2即規定“本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理,適用本規定”,在其87則規定“非住宅物業管理,參照本規定執行”。

[15] 國務院法制辦:《物業管理條例釋義》,知識產權出版社,2008年版,第15頁。

[16] 國務院法制辦:《物業管理條例釋義》,知識產權出版社,2008年版,第15-16頁。

[17] 周珂:《物業管理法教程》,法律出版社,2004年第1版,第1-5頁。

 
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